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一份《房屋拆迁补偿分配协议》引发的思考

发布时间:2017-08-21     浏览次数:(次)

文/雷敬祺 李静 上海伟聚律师事务所律师


昨日,有当事人陆某前来咨询自己的房产纠纷事宜,预约后第一时间到了上海伟聚律师事务所,详细讲述了事情的发展经过。陆某是广东人,早在1994年就已经看好上海动迁给百姓带来的“福利”和上海的楼市前景,于是委托户口位于该地区的叔父代为购买地处上海周边某镇农村的一块宅基地上的房屋,希望在购买后以赠与的方式由叔父赠与给居住在上海并具有上海户口的父亲,这样操作则是为了避免由于户口因素带来购买过程中额外的麻烦。但是没有想到的是,因对此方面的法律了解的并不详细,叔父的城市户口虽然顺利的购买了集体所有性质的宅基地上之房屋,但却无法进行房屋产权变更登记,如此一来陆某预期以赠与方式得到其购买的房屋的愿望随即落空。1998年,陆某出资将其购买的三间破旧房屋翻新加盖成二层楼房,后叔父陆续将其妻子女儿和儿子的户口相继迁入上述房屋之下。据陆某介绍,2002年底,叔父隐瞒其在当地法院进行析产,法院后作出生效《调解书》,确认叔父及其妻儿女在房屋内的权利份额。2003年初陆某得知此事后,感到事态不妙,随即与叔父协商后达成《房屋拆迁补偿分配协议》,协议约定:“在房屋拆迁获得补偿时,关于拆迁补偿款、搬家补偿费、临时安家补助费以及搬迁奖励费等等一切全部的补偿费用均分一半给予陆某……”。陆某现在的顾虑是,有了这样的协议,一旦动迁,他能不能拿到补偿,若能,又能拿到多少补偿。


针对上述事实,首先需要明确两个法律问题。

第一是明确宅基地及地上房屋的性质。宅基地是农村的农户或者个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物的不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织,公民个人没有所有权只有使用权。我国现阶段法律限制城镇居民购买宅基地使用权及地上房屋,但是在实际生活中,城镇居民购买农村宅基地或者宅基地上房屋的现象并不鲜见甚至有迅速扩大的趋势。法律调整社会关系尤其在民事关系上设计的指导思想应当是,更好地平衡既存纠纷当事人的利益关系,并为此类问题的彻底解决疏通一条合法的通道,因此,在现阶段司法裁判没有多少选择的余地的情况下,法院在处理此类问题时多是以默认既成事实,平衡既存纠纷当事人的利益关系为首选处理方式,例如曾倍受媒体和和社会关注的“北京宋庄画家村案”。


需要明确的第二点是上海市对征用集体所有拆迁房屋补偿安置政策。农村房屋的拆迁往往是与征地联系在一起的,在农村房屋拆迁补偿上基本分为两部分,一部分是法律规定的土地补偿费即宅基地补偿费,包括对集体宅基地所有权补偿和农民宅基地使用权补偿两个方面。另一部分是对地上附着物即宅基地上房屋的补偿,包括被拆迁房屋的房屋补偿、搬迁补助费、临时安置补助费,非居住房屋适当补偿停产停业造成的经济损失等费用。在这两部分补偿中,土地补偿费用这一部分多属集体组织所有,而房屋所有人则可以拿到对被拆迁房屋的补偿。


在明确上述相关法律问题后,雷敬祺律师对当事人陆某的疑问作如下分析:

一、物权以登记为准,补偿款以约定为准。

在物权登记优先原则下,法院的析产调解书已经肯定了陆某叔父对房屋的所有权,因此在拆迁过程中,拆迁补偿安置对象可以确定为陆某及其妻子儿女。但从陆某与叔父的《房屋拆迁补偿分配协议》中可以证实,房屋的实际购买者为陆某,陆某购买宅基地上三间房屋的目的,究其根底也无非是希望在日后的拆迁补偿时得到国家的补偿,上述协议约定系双方的真实意思表示,陆某可依据协议主张一半的拆迁安置补偿款。


二、协议约定存争议,本意解释更准确。

房屋拆迁安置补偿既包括房屋估价补偿,也包括政策安置因素补偿,譬如搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费,还包括帮困、重病补贴等这些具有人身性质的补偿。本案例中陆某希望得到的是拆迁时的拆迁补偿安置利益,这里的拆迁补偿安置利益,必定包括且不限于拆迁安置补偿的货币利益,还应该有拆迁安置对象在选择房屋调换安置方式时所产生的房屋增值利益。因此从协议本意看,雷敬祺律师认为,不能将陆某与其叔父协议中的提及的“全部补偿费用”限缩解释为“拆迁安置补偿货币款”,而应该从协议的本意将“全部补偿费用”解释为“房屋估价补偿款、政策安置因素补偿款及上述补偿款在购买安置房时增值产生的全部利益”。

这个简单的法律咨询案例,提醒我们:日常生活离不开法律,大额经济行为要注意法律风险,但法律不是自然科学,不是1+1=2,法律的适用,仅仅依靠对既存法律条文的字面理解是远远不能满足社会进步的需求,更多的则是依靠实践中立法机关及广大法律工作者的解释,而这样的解释,一定是要符合公民协议双方立约时的本意,更要符合社会公序良俗和事实。

(来源:http://www.weijulaw.com)

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